Die Wohnung in Danzig oder das Apartment an der Ostsee ist gefunden, der Preis überzeugt. Dann kommt die Frage, die fast jeden deutschen Käufer beschäftigt: Wie finanziere ich das eigentlich?
Die Immobilienfinanzierung in Polen funktioniert anders als der gewohnte Gang zur Hausbank. In der Praxis gibt es genau zwei Wege, die funktionieren. Wer sie kennt, spart sich Umwege und unnötige Absagen.
Warum die deutsche Hausbank meist abwinkt
Der erste Reflex ist verständlich: Man geht zur Bank, bei der man seit Jahren Kunde ist, und fragt nach einem Kredit für die Wohnung in Polen. In den allermeisten Fällen folgt dort eine Absage.
Der Grund liegt nicht an Ihrer Bonität, sondern an der Sicherheit. Deutsche Banken lassen sich Immobilienkredite über eine Grundschuld absichern. Diese Grundschuld steht im deutschen Grundbuch. Eine Wohnung in Polen steht im polnischen Grundbuch, und dort kann eine deutsche Bank im Ernstfall nur schwer zugreifen. Der Aufwand lohnt sich für sie bei einer Summe von 150.000 bis 250.000 Euro schlicht nicht.
Das ist kein polnisches Problem. Deutsche Banken verhalten sich bei Immobilien in Spanien, Österreich oder Kroatien genauso.
Weg 1: Eigenkapital
Der unkomplizierteste Weg. Viele Käufer finanzieren ihre Wohnung in Polen vollständig aus Eigenmitteln.
Das klingt nach viel Geld, relativiert sich aber im Vergleich: Für den Preis einer kleinen Eigentumswohnung in einer deutschen Mittelstadt bekommen Sie in Polen eine neu gebaute Wohnung in guter Lage. Wer über Rücklagen, eine fällige Lebensversicherung oder Erlöse aus einem Verkauf verfügt, kommt hier am schnellsten ans Ziel.
Vorteil: kein Zinsrisiko, keine Bonitätsprüfung, schnelle Abwicklung. Nachteil: kein Hebeleffekt, das Kapital ist gebunden.
Weg 2: Bestehende Immobilie in Deutschland beleihen
Der Weg für Käufer, die nicht alles aus Eigenmitteln stemmen wollen.
Wenn Sie bereits eine Immobilie in Deutschland besitzen, die abbezahlt oder weitgehend entschuldet ist, können Sie diese beleihen. Die Bank erhält eine Grundschuld auf ein deutsches Objekt, hat also genau die Sicherheit, die sie braucht.
Das ist der entscheidende Punkt: Sie finanzieren nicht die polnische Immobilie, sondern nehmen einen Kredit gegen deutsche Sicherheit auf und bezahlen die Wohnung in Polen damit. Der Kredit läuft in Euro, bei einer deutschen Bank, nach deutschen Regeln.
Was Sie dafür brauchen: eine Immobilie mit ausreichend freiem Beleihungsspielraum, eine saubere Bonität und die üblichen Unterlagen.
Und ein Kredit bei einer polnischen Bank?
Diese Frage hören wir oft. Für deutsche Käufer ist das keine Option, und das sagen wir unseren Kunden von Anfang an klar. Finanziert wird entweder über Eigenkapital oder über eine Immobilie in Deutschland als Sicherheit.
Gut zu wissen: Zahlung nach Baufortschritt
Bei vielen Neubauprojekten wird der Kaufpreis nicht auf einen Schlag fällig, sondern in Raten nach Baufortschritt: eine Anzahlung, dann weitere Zahlungen etwa nach dem Rohbau, nach dem Innenausbau und bei Übergabe.
Das ist kein eigener Finanzierungsweg, erleichtert aber beide: Eigenkapital muss nicht sofort vollständig verfügbar sein, und bei einer Beleihung wird der Kredit erst nach und nach abgerufen. Die konkrete Staffelung unterscheidet sich von Projekt zu Projekt.
Was Sie vorbereiten sollten
Je besser die Unterlagen, desto schneller geht es:
- Nachweis über verfügbares Eigenkapital
- Bei Beleihung: Unterlagen zur deutschen Immobilie und aktueller Grundbuchauszug
- Einkommensnachweise der letzten Monate, bei Selbstständigen die letzten drei Jahresabschlüsse
- Übersicht über bestehende Verbindlichkeiten
Die Nebenkosten nicht vergessen
Ein Punkt, der bei der Finanzierungsplanung gern untergeht: In Polen fallen deutlich geringere Kaufnebenkosten an als in Deutschland. Notar und Grundbuch schlagen mit rund 0,7 Prozent zu Buche. Beim Neubau vom Bauträger entfällt die Grunderwerbsteuer.
Zum Vergleich: In Deutschland kommen je nach Bundesland schnell zehn Prozent und mehr zusammen. Bei einem Kaufpreis von 170.000 Euro macht das einen Unterschied von rund 15.000 Euro, den Sie weniger finanzieren müssen.
Fazit
Die Immobilienfinanzierung in Polen scheitert selten am Geld, sondern meist an falschen Erwartungen. Wer zuerst bei der Hausbank nach einem Kredit für die polnische Wohnung fragt oder auf eine polnische Bank hofft, verliert Zeit.
Es gibt zwei Wege, die funktionieren: Eigenkapital oder die Beleihung einer Immobilie in Deutschland. Beide laufen in Euro und ohne Währungsrisiko.
Welcher Weg in Ihrem Fall passt, lässt sich in einem kurzen Gespräch klären. Wir kennen die Projekte und wissen, welche Zahlungsmodelle die jeweiligen Bauträger anbieten.
Dieser Beitrag ersetzt keine Finanzierungs- oder Steuerberatung. Konditionen und Anforderungen unterscheiden sich je nach Bank und persönlicher Situation.